58화 「전세사기 최소보장제란? 11월 13일 시행…보증금 3분의 1 보장·최소지원금 계산법(1억5천만 원이면 최소 5천만 원)·신탁사기 선지급-후정산·LH 90일 결정·전세사기 피해자 요건 4가지·누적 4만1559건 인정 쉽게 정리 [지식만화 58화] 신이말했다」

전세사기 최소보장제는 2026년 11월 13일부터 시행되며, 전세사기 피해자가 경매·공매 등으로 돌려받은 돈이 임차보증금의 3분의 1에 못 미치면 그 부족분을 정부가 '최소지원금'으로 채워 주는 제도예요(국토교통부·대한민국 정책브리핑). 예를 들어 보증금이 1억5,000만 원인데 경매 배당금 2,000만 원과 경매차익 1,000만 원으로 모두 3,000만 원만 돌려받았다면, 보증금의 3분의 1인 5,000만 원과의 차액 2,000만 원을 더 받아 총 5,000만 원을 회복할 수 있어요. 신탁사기처럼 계약할 권리가 없는 사람과 계약한 피해자에게는 경·공매가 끝나기 전에 돈을 먼저 주고 나중에 정산하는 '선지급-후정산' 제도도 함께 시작되고, 신청·지급·정산 업무는 한국토지주택공사(LH)가 맡아요(파이낸셜뉴스·서울경제). 안녕하세요, 신이말했다입니다. 지식만화 58화는 「전세사기 최소보장제, 3분의 1 보장」예요. 이번 화에서는 국토교통부 발표를 전한 대한민국 정책브리핑·파이낸셜뉴스·서울경제·연합뉴스 보도와 국가법령정보센터의 전세사기피해자법·시행규칙·주택임대차보호법 조문, 법제처 입법예고, 서울주거포털의 신청 안내를 바탕으로 궁금이와 꼬북 박사가 최소보장제가 무엇인지, 최소지원금은 어떻게 계산하는지, 선지급-후정산은 누구에게 적용되는지, 전세사기 피해자로 인정받으려면 어떤 요건이 필요한지 차근차근 풀어 볼게요. ■ 전세사기 최소보장제란? 11월 13일 시행, 보증금 3분의 1 보장 최소보장제는 전세사기피해자법(전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법)이 개정되면서 새로 생긴 제도예요. 개정 법률은 2026년 5월 12일 공포됐고(법률 제21634호), 정부는 10월 6일 국무회의에서 시행령 개정안을 의결했으며, 10월 13일에는 시행규칙(국토교통부령 제1632호)도 공포돼 세 가지가 모두 11월 13일부터 시행돼요(법제처 입법예고·국가법령정보센터·정책브리핑). 전세사기 피해자는 보통 살던 집이 경매나 공매로 넘어간 뒤 배당을 받아 보증금 일부를 돌려받는데, 정부 예시처럼 보증금 1억5,000만 원 가운데 3,000만 원만 회복하는 경우도 생길 수 있어요. 최소보장제는 이런 경우에도 피해자가 보증금의 3분의 1만큼은 회복할 수 있도록 국가가 바닥을 깔아 주는 장치예요. 이때 보증금의 3분의 1에 해당하는 금액을 '최소보장금', 실제로 모자란 만큼 지급하는 돈을 '최소지원금'이라고 불러요. 최소지원금을 신청할 수 있는 사람은 전세사기피해자와 특별법 제2조제4호다목에 따른 임차인이며, 대한민국 국적이 없는 사람은 제외돼요(시행규칙 제12조). 백승록 국토교통부 피해지원총괄과장은 "최소보장제 및 선지급-후정산 제도가 본격 시행됨에 따라 전세사기피해자가 보증금의 3분의 1을 최소한 보장받을 수 있게 되어 피해자의 주거안정과 피해회복에 실질적 도움이 될 것"이라고 밝혔어요(정책브리핑). ■ 최소지원금 계산법: 최소보장금에서 이미 돌려받은 돈을 빼요 최소지원금은 최소보장금(임차보증금의 3분의 1)에서 이미 돌려받은 돈을 빼서 계산해요. 빼는 돈은 대항력이나 우선변제권을 행사해 받은 금액, 임차보증금반환채권을 통해 변제받은 금액, 경매차익, 임대료 지원액이에요(정책브리핑·파이낸셜뉴스). 경매차익은 공공주택사업자가 피해주택을 사들일 때 생기는 감정가격과 낙찰가격의 차액을 뜻해요(파이낸셜뉴스). 정부가 든 예시를 그대로 따라가 볼게요. 보증금 1억5,000만 원의 3분의 1은 5,000만 원이에요. 경매 배당금 2,000만 원과 경매차익 1,000만 원을 합쳐 3,000만 원을 회복했다면, 5,000만 원에서 3,000만 원을 뺀 2,000만 원이 최소지원금이에요. 지금까지라면 3,000만 원에서 멈췄을 회복액이 총 5,000만 원으로 늘어나는 셈이에요. 여기서 꼭 알아야 할 말이 대항력과 우선변제권이에요. 주택임대차보호법 제3조에 따르면 임차인이 집을 넘겨받고(인도) 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게도 임대차의 효력을 주장할 수 있는데, 이것이 대항력이에요. 이때 전입신고를 한 때에 주민등록을 한 것으로 봐요. 여기에 임대차계약서에 확정일자까지 받아 두면, 집이 경매나 공매로 팔릴 때 후순위 권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 우선변제권이 생겨요(주택임대차보호법 제3조의2). 결국 최소보장제는 이런 권리로 받은 돈을 먼저 계산하고, 그래도 3분의 1에 모자라는 부분만 채워 주는 구조예요. ■ 선지급-후정산이란? 신탁사기 피해자는 먼저 받고 나중에 정산 선지급-후정산은 신탁사기를 비롯한 '무권계약(계약 권리가 없는 사람이 체결한 계약)' 피해자에게 적용돼요(서울경제). 경매가 끝나기 전에 최소보장금, 즉 보증금의 3분의 1에 해당하는 금액의 전부 또는 일부를 먼저 지급하고, 이후 경매 등 절차를 거쳐 추가로 회수한 금액을 반영해 정산하는 방식이에요(서울경제·파이낸셜뉴스). 선지급금은 최소보장금에서 임차보증금반환채권으로 변제받은 금액과 선지급 전까지 받은 임대료 지원액 등을 빼서 정해요. 신청 시기도 서로 달라요. 최소지원금은 피해주택 매입을 요청한 경우 경매차익 산정이 끝난 뒤, 그 밖의 경우 피해주택 처분 절차가 완료된 뒤에 신청해요. 선지급금은 LH의 피해주택 매입이 완료되기 전 또는 피해주택 처분이 완료되기 전까지 신청해요(정책브리핑). 신청서에는 피해자 결정문, 임대차계약서 사본, 주민등록표 초본, 신분증명서, 피해주택의 부동산등기사항전부증명서를 붙이고, 해당하는 경우 신탁원부, 배당표 또는 배분계산서, 보증금을 변제받은 서류 등을 함께 내요. 질병이나 해외 체류 때문에 직접 신청하기 어렵다면 대리인을 선임할 수 있어요(시행규칙 제12조·제13조). LH는 신청을 받은 날부터 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정해 알려 주고, 부득이한 경우 30일 범위에서 한 차례 연장할 수 있어요. 결정이나 금액에 이의가 있으면 통지를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있어요. 지원금을 받은 뒤 보증금을 추가로 회수하는 등 반납 사유가 생기면 신고하고 돌려줘야 하며, 정해진 기간 안에 반납하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만 원의 과태료가 부과돼요(정책브리핑·파이낸셜뉴스). ■ 전세사기 피해자 요건 4가지와 신청 방법, 지금까지 4만1,559건 인정 최소지원금을 받으려면 먼저 전세사기피해자 결정을 받아야 해요. 신청 서류 첫 번째가 바로 결정문이거든요. 전세사기피해자법 제3조가 정한 요건은 네 가지예요. 첫째, 집을 인도받고 전입신고를 마친 뒤 확정일자를 갖췄을 것(임차권등기나 전세권 설정도 포함). 둘째, 임차보증금이 5억 원 이하일 것(전세사기피해지원위원회가 시·도별 여건과 피해자 여건을 고려해 2억 원 범위에서 올릴 수 있어요). 셋째, 임대인의 파산·회생, 임차주택의 경매·공매 개시 등으로 2명 이상의 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 피해가 생겼거나 생길 것으로 예상될 것. 넷째, 임대인 수사 개시나 기망, 보증금을 돌려줄 능력 없이 여러 채를 사들여 임대한 경우 등 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것이에요. 경매나 공매가 이미 끝난 임차인은 첫째와 셋째 요건이 빠져요. 반대로 보증보험 가입으로 보증금 전액을 돌려받을 수 있거나, 보증금 전액이 최우선변제 대상이거나, 대항력·우선변제권으로 전액을 스스로 회수할 수 있으면 적용 대상에서 제외돼요(국가법령정보센터). 신청은 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr) 온라인이나 거주지 관할 자치구에서 할 수 있어요. 시·도가 신청일부터 30일 이내에 조사하고, 국토교통부 전세사기피해지원위원회가 안건 상정 후 30일 이내(15일 연장 가능)에 결정해요. 결과에 이의가 있으면 송달일부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있어요(서울주거포털). 그렇다면 지금까지 얼마나 인정됐을까요? 국토교통부에 따르면 2023년 6월 법 시행 이후 위원회가 처리한 7만1,058건 가운데 4만1,559건(58.5%)이 피해자로 인정됐고, 9월 한 달에만 623건이 추가됐어요. 인정된 피해자의 75.9%가 40세 미만 청년층이었고(30대 50.7%, 20대 25.2%), 97.7%는 임차보증금이 3억 원 이하였어요. 피해주택 유형은 다세대주택(28.3%), 오피스텔(21.0%), 다가구주택(18.8%), 아파트(13.3%) 순이었고, LH가 매입한 피해주택은 9월 말 기준 1만1,148가구예요(연합뉴스). ■ 자주 묻는 질문 Q1. 전세사기 최소보장제는 언제부터 시행되나요? A. 2026년 11월 13일부터예요. 개정 전세사기피해자법과 시행령·시행규칙이 이날 함께 시행되고, 최소지원금과 선지급금의 신청·지급·정산은 LH가 맡아요. Q2. 보증금이 1억5,000만 원이면 최소 얼마를 회복할 수 있나요? A. 최소 5,000만 원(보증금의 3분의 1)이에요. 경매 배당금과 경매차익 등으로 3,000만 원을 회복했다면 차액 2,000만 원을 최소지원금으로 받아요. Q3. 최소지원금을 신청하면 언제 결정되나요? A. LH가 신청받은 날부터 90일 이내에 결정해 알려 줘요. 부득이하면 30일 범위에서 한 번 연장될 수 있고, 결정에 이의가 있으면 통지일부터 30일 이내에 이의신청할 수 있어요. ■ 한 줄 정리 전세사기 최소보장제는 2026년 11월 13일부터 경·공매 등으로 돌려받은 돈이 보증금의 3분의 1에 못 미치는 전세사기 피해자에게 그 차액을 최소지원금으로 채워 주고, 신탁사기 등 무권계약 피해자에게는 선지급-후정산으로 먼저 지급하는 제도예요. 지원을 받으려면 먼저 요건 4가지를 갖춰 전세사기피해자 결정을 받아야 하고, 신청·지급·정산은 LH가 90일 이내에 결정해요. 이번 화 내용은 대한민국 정책브리핑(국토교통부)·파이낸셜뉴스·서울경제·연합뉴스 보도, 국가법령정보센터의 법령 조문, 법제처 입법예고, 서울주거포털 안내를 참고했어요. 실제 지원 여부와 금액은 개별 사정에 따라 달라지니 LH와 국토교통부 전세사기피해지원단(044-201-5234), 전국 전세피해 및 예방지원센터 안내로 꼭 다시 확인해 주세요. 다음 화에서 또 만나요! 함께 보면 좋은 글(신이말했다 다른 게시판) - 경제: 전세사기 피해 보증금 '최소 3분의 1' 보장…11월 13일 시행 최소보장제 총정리 https://sinimalhaetda.com/board/economy/265 - 경제: 서울 전세 매물 1년 새 13% 감소…10·15 대책 1년, 집값보다 전월세가 더 걱정 https://sinimalhaetda.com/board/economy/275 - 부동산: 부동산 거래 전 체크리스트 — 등기부·건축물대장·실거래가 확인하는 법 https://sinimalhaetda.com/board/realestate/338