53화 「은마아파트 480억 땅 판결…매도청구란? 정태수 한보 상속인에 795㎡(약 240평) 소유권 이전 이유·1978년 2,700만 원 매매계약서·돈 내도 등기 안 하면 내 땅 아닌 이유(민법 186조)·재건축 매도청구 절차(도시정비법 64조)·분담금 영향·2028년 착공 일정 쉽게 정리 [지식만화 53화] 신이말했다」

서울 강남구 대치동 은마아파트 단지 안에 있는 땅 795㎡(약 240평)를 서울시가 고(故) 정태수 전 한보그룹 회장의 상속인들에게 넘겨줘야 한다는 1심 판결이 나왔어요. 이 땅의 가치는 은마아파트 부지 시세 3.3㎡당 약 2억 원을 적용하면 약 480억 원으로 추정돼요(매일경제·파이낸셜뉴스). 정 전 회장이 1978년 은마아파트를 지으면서 서울시에서 이 땅을 사고 돈까지 냈지만, 등기 명의가 48년 동안 서울시로 남아 있었기 때문이에요(연합뉴스). 서울시는 항소 절차를 밟고 있어 소유권은 아직 확정되지 않았고, 재건축 조합은 토지만 가진 사람에게는 도시정비법 제64조의 '매도청구'로 땅을 확보할 수 있어 사업이 멈출 이유는 없다는 입장이에요(매일경제·연합뉴스). 안녕하세요, 신이말했다입니다. 지식만화 53화는 「은마 땅 주인은? 등기와 매도청구」예요. 이번 화에서는 연합뉴스·매일경제·파이낸셜뉴스·뉴스1·한국경제·MTN 보도와 국가법령정보센터의 민법·도시정비법 조문, 찾기쉬운 생활법령정보, 서울시 정비사업 정보몽땅 안내를 바탕으로 궁금이와 꼬북 박사가 이번 판결의 내용, 등기가 왜 중요한지, 재건축 매도청구가 무엇인지, 은마 재건축 일정과 분담금에 어떤 영향이 있을지 차근차근 풀어 볼게요. ■ 은마아파트 땅 판결, 무엇이 나왔나? 795㎡·약 480억 원 판결이 나온 곳은 서울중앙지방법원 민사합의33부예요. 법원은 최근 은마아파트 단지 안 대치동 1020-2 일대 토지 795㎡(약 240평)에 대해 서울시가 정태수 전 회장의 상속인들에게 소유권을 이전하라고 판결했어요(연합뉴스·파이낸셜뉴스). 795㎡는 평으로 바꾸면 약 240평이고, 여기에 은마 부지 시세인 3.3㎡당 약 2억 원을 곱하면 약 480억 원이 나와요. 이 금액은 업계 추산치이지 감정평가액은 아니라는 점을 기억해 두세요(파이낸셜뉴스·뉴스1). 이번 판결은 상속인들이 서울시와 재건축 조합 등을 상대로 벌이고 있는 소송 8건 가운데 상속인 측이 이긴 첫 사례예요(매일경제·파이낸셜뉴스). 서울시 명의로 남아 있는 다른 땅도 있어서, 앞으로 이어질 판결에 따라 상속인 측에 넘어가는 땅이 더 늘어날 수도 있다는 관측이 나와요(뉴스1). 반대로 서울시는 등기상 시유지인 만큼 판결이 확정되기 전까지 재산권을 포기할 수 없다며 재산 관리 부서와 법률 지원 부서를 중심으로 항소 등 후속 절차를 밟고 있어요(연합뉴스). 흥미로운 점은 이달에 정반대 방향의 판결도 있었다는 거예요. 10월 8일 대법원은 정 전 회장 상속인 명의로 남아 있던 대치동 1020-1 부지 2,190.6㎡, 은마아파트 17동이 있는 땅에 대해 소송을 낸 조합원 3명에게 소유권 일부 지분을 이전하라는 판결을 확정했어요. 이 땅은 당시 아파트 분양계약에 포함된 땅이라는 판단이었어요(매일경제·파이낸셜뉴스·MTN). 즉 서로 다른 두 땅을 두고 한 번은 조합원이, 한 번은 상속인이 이긴 셈이에요. ■ 48년 전 매매계약서가 이긴 이유: 1978년 2,700만 원 납부 기록 상속인 측이 이길 수 있었던 핵심 증거는 약 반세기 전 서류였어요. 정 전 회장은 1978년 은마아파트 시행·시공을 맡으면서 서울시로부터 이 땅을 샀어요. 하지만 아파트가 준공된 뒤에도 등기상 주인은 서울시로 남았고, 왜 소유권 이전이 이뤄지지 않았는지는 명확히 밝혀지지 않았어요(매일경제·파이낸셜뉴스). 정비업계에서는 "공무원들이 수작업으로 서류를 작성하던 시기에 실수가 종종 일어났다"고 설명해요(매일경제). 결정적 증거는 서울시가 보관하던 '토지매매계약서철'이었어요. 여기에는 정 전 회장이 당시 약 3,000만 원이던 토지 매각대금을 납부일 당일 한꺼번에 내서 20%를 할인받은 사실이 적혀 있었어요. 할인된 매매대금 약 2,400만 원에 대부료 300만 원을 더해 모두 2,700만 원을 서울시에 냈다는 기록이에요(매일경제). 법원은 이 계약서와 대금 납부 사실을 근거로 정 전 회장이 실제로 땅을 산 것이 맞다고 보고 서울시에 소유권 이전을 명령했어요(연합뉴스). 1978년의 2,700만 원짜리 거래가 2026년에는 약 480억 원짜리 다툼이 된 거예요. 은마아파트 자체는 1979년 준공된 28개 동, 4,424가구 규모의 강남권 대표 노후 아파트이고(연합뉴스), 처음 지을 때는 최고 14층으로 지어졌어요(헤럴드경제). 헤럴드경제는 서울시가 1982년 토지구획정리사업을 하던 중 일부 땅을 미등기 상태로 남기면서 문제가 생겼다고 전했어요. 그래서 은마 단지 안 땅 문제는 '누가 돈을 냈느냐'와 '등기부에 누구 이름이 적혔느냐'가 서로 어긋난 데서 시작됐다고 볼 수 있어요. ■ 돈을 내도 등기 안 하면 내 땅이 아니다? 민법 제186조와 소유권이전등기 여기서 꼭 알아야 할 개념이 '등기'예요. 등기는 부동산의 주인이 누구인지, 어떤 권리가 걸려 있는지를 나라가 관리하는 장부(등기부)에 적어 두는 거예요. 우리 민법 제186조는 "부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다"고 정하고 있어요(국가법령정보센터). 쉽게 말해 땅을 사고팔기로 계약하고 돈을 다 내도, 등기를 마치기 전에는 법적으로 완전한 주인이 되지 못한다는 뜻이에요. 대법원도 신민법 아래에서는 부동산 물권변동에 관한 법률행위는 등기를 하지 않으면 제3자뿐 아니라 당사자 사이에서도 효력이 생기지 않고, 등기 전의 매수인은 '등기를 해 달라고 청구할 수 있는 권리(채권)'를 갖는 데 불과하다고 판단했어요(국가법령정보센터 판례). 그래서 정 전 회장 측이 돈을 냈는데도 등기부에는 서울시 이름이 남아 있었고, 상속인들은 법원에 '소유권이전등기를 해 달라'는 소송을 내서 판결을 받은 거예요. 한편 민법 제187조는 상속, 판결, 경매 같은 법률의 규정에 따른 부동산 물권 취득은 등기가 없어도 되지만, 등기를 하지 않으면 그 부동산을 처분할 수 없다고 정하고 있어요(찾기쉬운 생활법령정보). 우리 생활에 주는 교훈은 간단해요. 집이나 땅을 샀다면 잔금을 치른 뒤 소유권이전등기를 반드시 마치고, 등기부등본으로 내 이름이 제대로 올라갔는지 확인해야 해요. 부모님이 오래전에 산 땅이 있다면 등기부상 명의가 실제와 같은지 한 번쯤 확인해 보는 것도 좋아요. ■ 매도청구란? 재건축 조합이 땅을 확보하는 방법(도시정비법 제64조) 그렇다면 땅 주인이 바뀌면 은마 재건축은 멈출까요? 조합이 내세우는 근거는 '매도청구'예요. 매도청구는 재건축 사업시행자가 조합설립에 동의하지 않은 사람이나 건축물 또는 토지만 가진 사람에게 "그 소유권을 우리에게 팔라"고 법적으로 요구할 수 있는 권리예요. 도시 및 주거환경정비법 제64조에 따르면 절차는 이래요. 먼저 사업시행자는 사업시행계획인가 고시가 있은 날부터 30일 이내에 조합설립에 동의하지 않은 사람에게 동의 여부를 회답하라고 서면으로 촉구해야 해요. 촉구를 받은 사람은 2개월 안에 답해야 하고, 답하지 않으면 동의하지 않은 것으로 봐요. 그 2개월이 지나면 사업시행자는 그때부터 다시 2개월 안에 동의하지 않은 토지등소유자와 건축물 또는 토지만 소유한 사람에게 건축물이나 토지의 소유권을 매도하라고 청구할 수 있어요(국가법령정보센터·찾기쉬운 생활법령정보). 또 도시정비법은 재건축사업의 토지등소유자를 정비구역 안 건축물과 그 부속토지를 함께 가진 사람으로 정하고 있어서, 상속인 측이 땅 소유권을 얻더라도 땅만으로는 일반적인 재건축 조합원 자격을 인정받기 어렵다는 분석이 나와요(파이낸셜뉴스). 그래서 이번 다툼의 핵심은 새 아파트를 누가 받느냐보다 사업에 필요한 땅을 누가, 어떤 조건으로 확보하느냐가 될 수 있어요. 다만 매도청구가 곧바로 일방적인 강제를 뜻하는 것은 아니에요. 실제 매도청구가 적법한지, 소유권과 매매가격을 둘러싼 다툼을 어떻게 정리할지는 별도의 법적 판단이 필요해요(파이낸셜뉴스). 상속인 측도 조합이 소유권을 주장하거나 매도청구에 나서면 법적으로 대응하고, 재산권 침해가 생기면 헌법소원까지 검토하겠다고 밝혔어요. 다만 조합과의 협상 가능성은 열어 뒀어요(매일경제). ■ 은마아파트 재건축 일정과 분담금 영향: 4,424가구→5,850가구, 2028년 착공 목표 은마아파트는 재건축을 통해 최고 49층, 5,850가구 규모 대단지로 바뀔 예정이에요. 2023년 조합설립인가를 받았고, 올해 2월 정비사업 통합심의를 거쳐 7월 2일 사업시행계획인가를 받았어요. 앞으로 관리처분계획인가와 이주, 철거를 마치고 이르면 2028년에 착공하는 것이 목표예요(파이낸셜뉴스·연합뉴스). 서울시가 7월 발표한 사업시행계획에는 공공임대주택 909가구와 공공분양주택 195가구, 공원과 공영주차장, 개방형 도서관 같은 공공기여시설도 들어 있어요(파이낸셜뉴스). 참고로 재건축은 보통 정비기본계획 수립, 안전진단, 정비구역 지정, 추진위원회 승인, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 이주·철거·착공, 준공인가, 이전고시와 소유권 보존등기, 조합 해산·청산 순서로 진행돼요(서울시 정비사업 정보몽땅). 은마는 이 가운데 사업시행인가까지 온 상태예요. 조합원들에게 더 직접적인 문제는 땅을 확보하는 비용이에요. 조합은 2023년 소송에 들어가면서 분쟁 대상 7개 필지 약 4,395㎡의 가치를 1,440억 원으로 추산했어요(매일경제·파이낸셜뉴스). 이번 795㎡의 추정 가치 약 480억 원을 기존 4,424가구로 단순히 나누면 가구당 약 1,085만 원이에요. 하지만 이는 단순 계산일 뿐 실제 추가 분담금을 뜻하지는 않아요(매일경제). 연합뉴스에 따르면 조합은 분쟁 중인 땅을 매도청구 등으로 사들이는 것을 전제로 이미 사업비와 분담금을 산정해 왔고, 소송 결과에 따라 오히려 땅을 따로 살 필요가 없어지면 비용이 줄어들 여지도 있어요. 다만 은마는 공사비 상승 등으로 같은 평형을 받아도 분담금이 4억 원 안팎일 것으로 추정되고, 토지 취득 비용이나 소송 장기화에 따른 금융비용이 더해지면 부담이 커질 수 있어요(매일경제). 상속인 측은 남은 소송이 모두 확정되기까지 2~3년이 더 걸릴 것으로 내다봤어요(매일경제). ■ 한 줄 정리 은마아파트 단지 안 서울시 명의 땅 795㎡(약 240평, 추정가 약 480억 원)에 대해 법원이 1978년 매매계약서와 2,700만 원 납부 기록을 근거로 정태수 전 한보그룹 회장 상속인들에게 소유권을 넘기라고 1심 판결했어요. 서울시가 항소 절차를 밟고 있어 아직 확정은 아니에요. 민법 제186조 때문에 부동산은 돈을 내도 등기를 해야 완전한 내 것이 되고, 재건축 조합은 토지만 가진 사람에게 도시정비법 제64조의 매도청구로 땅을 확보할 수 있어요. 은마는 최고 49층 5,850가구로 2028년 착공을 목표로 하지만, 남은 토지 소송 결과와 토지 확보 비용이 일정과 분담금의 변수예요. 이번 화 내용은 연합뉴스·매일경제·파이낸셜뉴스·뉴스1·한국경제·MTN·헤럴드경제 보도와 국가법령정보센터, 찾기쉬운 생활법령정보, 서울시 정비사업 정보몽땅을 참고했어요. 소송은 진행 중이라 결과가 바뀔 수 있으니 최신 보도를 꼭 함께 확인해 주세요. 다음 화에서 또 만나요!