[태안 부동산 뉴스] 서울 전세난 정비사업 이주 18만가구… 5년 17.9만·2028년 4.5만, 전세 매물 12%↓인 이유

# 서울 전세난 정비사업 이주 18만가구… 5년 17.9만·2028년 4.5만, 전세 매물 12%↓인 이유

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서울 전세난 우려가 다시 커지고 있어요. 서울시가 국회에 제출한 자료에 따르면 2026~2030년 서울 207개 정비사업장에서 약 17만9310가구가 이주할 예정인데, 같은 기간 신규 아파트 입주는 줄고 전세 매물도 이미 1년 전보다 두 자릿수로 감소한 상태입니다. 쿠키뉴스(10월 14일)·이투데이(9월 30일)·한국부동산뉴스 보도에 나온 숫자만으로 차분히 정리해 볼게요. 투자 권유는 아닙니다.

서울 전세난, 정비사업 이주 17만9310가구가 배경

먼저 큰 그림부터 보겠습니다. 쿠키뉴스에 따르면 13일 서울시가 국회 국토교통위원회 소속 전용기 더불어민주당 의원에게 제출한 '2026~2030년 정비사업 이주 예정 물량' 기준으로, 향후 5년간 서울 207개 정비사업장에서 총 17만9310가구가 이주할 예정입니다. 언론에서는 이를 흔히 '18만가구'에 가까운 이주 수요로 묶어 설명해요.

연도별로 보면 올해(2026년) 2만4844가구, 2027년 1만3446가구, 2028년 4만5256가구, 2029년 3만9102가구, 2030년 5만6662가구입니다. 이투데이는 당장 1년여 안에 약 4만 가구 수준의 전세방이 필요하다고 짚었고, 한국부동산뉴스는 2028~2030년 이주 물량만 14만1020가구로 전체의 약 78.7%에 달한다고 전했어요. 이주가 '고르게' 퍼지지 않고 후반에 몰린다는 점이 전세 수급을 걱정하게 만드는 핵심입니다.

지역·단지별로 보면… 은마 4424가구·양천 3만가구

숫자만 보면 추상적으로 느껴질 수 있어서, 지역과 단지 단위로도 나눠 볼게요. 쿠키뉴스·이투데이가 전한 서울시 자료 기준으로 강남구는 내년 상반기 이주 예정인 은마아파트를 포함해 총 1만163가구, 서대문구 9889가구, 영등포구 8073가구, 송파구 7586가구가 거처를 옮길 전망입니다.

단일 단지로는 강남구 은마아파트 4424가구가 자주 언급돼요. 이투데이에 따르면 2028년 이주 예정 물량에는 은마 4424가구, 관악구 신림1구역 4410가구, 송파구 잠실주공5단지 3930가구, 서대문구 북아현3구역 3530가구 등이 포함돼 있습니다. 목동 재건축이 몰린 양천구는 한국부동산뉴스·국민일보 계열 보도에서 약 3만1112가구로 자치구 중 가장 많고, 이투데이는 양천구에서 2029~2030년 2년간만 2만6629가구가 이주할 것으로 예상된다고 전했습니다.

입주는 줄고 전세 매물은 이미 12%↓

이주 수요만 늘면 상관없을 수 있지만, 공급 쪽 숫자가 따라가지 못한다는 점이 문제입니다. 쿠키뉴스가 전한 서울 아파트 입주 물량은 내년 1만6433가구, 내후년 9523가구로 잡혀 있어요. 이투데이가 인용한 부동산114 집계는 올해 2만6035가구, 2027년 2만2657가구, 2028년 1만5388가구로 감소하는 흐름을 보여 줍니다. 출처마다 집계 기준이 달라 절대 숫자는 조금 다르지만, '이주가 몰리는 해에 입주가 충분치 않다'는 방향은 같습니다. 이투데이는 2028년 정비사업 이주 예정 물량이 같은 해 입주 예정 물량의 약 2.9배에 달한다고 계산했어요.

지역 격차도 큽니다. 이투데이에 따르면 2026~2028년 강남구는 이주 1만163가구에 신규 입주 857가구, 서대문구는 이주 9889가구에 입주 1236가구, 영등포구는 이주 8073가구에 입주 1721가구, 송파구는 이주 7586가구에 입주 3247가구로 집계됐습니다.

전세 매물도 이미 줄어든 상태예요. 쿠키뉴스가 전한 부동산 플랫폼 아실 집계(보도 당일 기준)에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 2만520건으로, 1년 전인 지난해 10월 13일(2만3382건)보다 2862건(12.2%) 감소했습니다. 경기 아파트 전세 매물은 1만2587건으로 1년 전(1만9662건)보다 7075건(36.0%) 줄었어요. 서울에서 전셋을 못 구한 수요가 경기로 빠져나가기도 어려운 그림입니다.

전셋값은 이미 누적 8.35%… 왜 더 걱정하나

가격 쪽도 같이 보면 이해가 쉬워집니다. 한국부동산원 10월 첫째 주(5일 기준) 주간 동향을 쿠키뉴스·이투데이·뉴시스 등이 인용한 바에 따르면, 올해 들어 해당 시점까지 서울 아파트 전셋값 누적 상승률은 8.35%입니다. 전년 동기 1.87%보다 상승폭이 6.48%포인트 커졌어요. 경기도도 누적 5.77%로 전년 동기 0.72%보다 5.05%포인트 확대됐습니다. 같은 통계에서 올해 서울 전셋값 누적이 매매(8.31%)를 처음 추월했다는 뉴시스(10월 8일) 보도도 있었고요.

이주가 한꺼번에 몰리면 인근 생활권 전세 수요가 한꺼번에 늘어납니다. 조합원과 세입자가 학교·직장·생활권을 유지하려다 보니, 단지에서 조금만 떨어진 동네로 전세를 구하는 경우가 많아요. 이미 매물이 줄어든 상태에서 이주 수요까지 겹치면 호가와 체결가가 함께 자극받을 수 있다는 게 보도에 반복되는 걱정입니다. 다만 이는 보도에 나온 시장 전망일 뿐이고, 실제 전셋값은 단지·시기·정책에 따라 달라질 수 있습니다.

대책으로 거론되는 건 '이주 시기 분산'

그럼 어떻게 완화할 수 있을까요. 쿠키뉴스는 2021년 서울시가 반포 일대에서 재건축·재개발 이주 수요가 집중되자 단지별 인가 시기를 조정해 시차를 둔 사례를 소개했어요. 당시 반포주공1단지 1·2·4주구와 3주구 등 3600가구가 넘는 이주 물량이 단기간에 몰리면서 전세난 우려가 커진 데 따른 조치였습니다.

윤지해 부동산평론가는 쿠키뉴스 인터뷰에서 서울시가 이주 시기를 조절하는 방안이 현실적인 대안이라며, 조합원 내부에서도 이주 기간을 3개월 단위로 차등화하고 구역별로 순차 이주하도록 조정하는 것이 실현 가능한 방안이라고 말했습니다. 전용기 의원도 한국부동산뉴스에 전체 이주 예정 물량의 약 80%가 2028~2030년에 집중돼 있다며, 정비사업은 추진하되 대규모 이주가 전월세시장 불안으로 이어지지 않도록 선제적 수급 관리가 필요하다고 주문했어요. 이투데이가 전한 신보연 세종대 교수 전망처럼 2028~2030년이 고비가 될 수 있다는 지적도 같은 맥락입니다.

정리하면, 서울 전세난 우려의 배경에는 5년 17만9310가구의 정비사업 이주, 2028년 한 해만 4만5256가구, 은마 4424가구·양천 약 3만가구 같은 집중 물량, 그리고 이미 12.2% 줄어든 서울 전세 매물과 누적 8.35% 오른 전셋값이 겹쳐 있습니다. 이사를 앞둔 조합원·세입자라면 관심 단지의 이주 일정과 인근 전세 매물 추이, 입주 예정 물량을 공식 자료로 확인해 보시는 게 좋겠어요. 여러분이 체감하는 동네 전세 매물은 어떤가요? 댓글로 나눠 주세요.