[태안 부동산 뉴스] 서울 아파트 월세 164만원… 1년 새 14%↑, 임대차 절반이 월세인데 주거비 부담은 어떻게 커졌을까?

# 서울 아파트 월세 164만원… 1년 새 14%↑, 임대차 절반이 월세인데 주거비 부담은 어떻게 커졌을까?

안녕하세요, 신이말했다 회원 여러분.

서울 아파트 월세 이야기가 계속 나오고 있어요. 한국부동산원 기준 지난 8월 서울 아파트 평균 월세가 164만1000원까지 올랐고, 1년 전보다 약 14% 뛰었다는 보도가 나왔습니다. 전세 거래는 줄고 월세 비중은 절반을 넘기면서, 이른바 '전세의 월세화'가 숫자로 뚜렷해진 구간이에요. 매일일보·매일경제·아주경제·뉴시스 등 보도와 한국부동산원·국토교통부 수치를 중심으로만 정리해 볼게요. 투자 권유는 아닙니다.

서울 아파트 월세 164만원… 1년 새 약 14% 올랐다

매일일보(10월 7일)가 전한 한국부동산원 집계를 보면, 지난 8월 서울 아파트 평균 월세는 164만1000원으로 전월보다 0.91% 상승했어요. 7월 162만원으로 처음 160만원을 돌파한 뒤 두 달 연속 최고치를 경신한 수치입니다. 1년 전인 지난해 8월 약 144만원과 비교하면 약 14% 급등한 수준이에요.

상승 속도도 빨라졌습니다. 같은 보도에 따르면 서울 아파트 평균 월세가 140만원에서 150만원으로 오르는 데 9개월이 걸렸지만, 150만원에서 160만원으로 올라서는 데는 6개월밖에 걸리지 않았어요. 올해 1~8월 누적 상승률은 6.94%로, 지난해 연간 상승률 3.94%를 이미 넘어선 상태입니다. '평균'이니 단지·면적·보증금 구조에 따라 체감은 다를 수 있지만, 방향 자체는 뚜렷합니다.

임대차 절반이 월세… 서울 아파트도 52.3%

월세 비중 확대가 더 선명합니다. 국토교통부 주택통계(매일일보·매일일보 기획 보도)에 따르면 올해 1~8월 전국 임대차 거래 가운데 월세·보증부 월세를 포함한 월세 비중은 68.5%로 전년 동기보다 6.3%포인트 높아졌어요. 서울은 69.9%, 지방은 71.0%였고, 서울 아파트만 보면 52.3%로 절반을 넘어섰습니다. 지난해 같은 기간 서울 아파트 월세 비중은 44%였습니다.

매일경제(10월 13일)가 정리한 10·15 대책 이후(지난해 11월~올해 9월, 9월 신고기한 잔여분 제외) 서울 아파트 임대차에서도 같은 흐름이 나옵니다. 전세 거래는 13만9484건에서 10만9198건으로 21.7% 줄었고, 월세는 11만100건에서 10만9933건으로 비슷한 수준을 유지했어요. 그 결과 월세 비중은 44.1%에서 50.2%로 올라 절반을 넘겼습니다. 기간·집계 대상이 국토부 1~8월 전국 수치와는 다르니, '절반 돌파'라는 방향은 같지만 숫자를 섞어 읽지 않는 게 좋아요.

전세 쪽은 신규가 특히 줄었습니다. 같은 기간 신규 전세는 7만2992건에서 5만1528건으로 29.4% 급감했고, 갱신은 9만142건에서 9만7073건으로 7.7% 늘었습니다. 8월 전국 전세 거래는 5만9749건으로 1년 전보다 17.7% 감소했다는 매일일보 보도도 같은 맥락이에요.

전셋값은 매매를 추월… 성북·노원 두 자릿수

월세화의 배경에는 전셋값 상승이 겹쳐 있습니다. 뉴시스·아주경제가 전한 한국부동산원 올해 누적(10월 5일 기준)으로는 서울 아파트 전세 +8.35%, 매매 +8.31%로 전세가 매매를 처음 앞질렀어요. 자치구별로는 성북 14.08%, 노원 13.52%, 강북 10.94%, 성동 10.84%, 도봉 10.82% 등 동북권이 두 자릿수였고, 강남은 2.24%, 서초는 3.87%에 그쳤습니다.

아주경제는 성북 길음동 래미안길음센터피스 전용 84㎡ 전세가 이달 7일 9억8000만원에 체결돼 1년 전보다 약 1억원 올랐고, 노원 중계 청구3차도 같은 날 8억5000만원 전세가 나왔다고 적었어요. 매일경제는 10·15 이후 1년(작년 10월 3주~이달 1주) 서울 전셋값 상승률을 9.96%, 매매는 10.42%로 전했습니다. '올해 YTD'와 '대책 이후 1년'은 기간이 다르니 각각 따로 보시면 됩니다.

거래 양극화… 한강벨트는 줄고 외곽 중저가는 늘었다

매매 쪽도 온도 차가 큽니다. 매일경제가 국토부 실거래가 공개시스템으로 집계한 결과, 10·15 이후(작년 11월~올해 9월) 서울 아파트 매매는 5만9952건으로 전년 동기 6만7173건 대비 10.7% 줄었어요. 성동 −64.2%, 마포 −54.5%, 광진 −52.2%, 동작 −43.1%로 한강벨트 감소가 컸고, 강남 −34%, 서초 −26.1%, 송파 −14.2%였습니다. 반면 도봉 +62.9%, 금천 +62.1%, 중랑 +56.6%, 노원 +51.0%, 강북 +41.9%로 외곽 중저가 거래는 늘었습니다.

가격대별로는 15억 초과~25억 이하 거래 −25.4%, 25억 초과 −23.9%인 반면 15억 이하 거래는 −5.7%에 그쳐, 15억 이하 비중이 73.8%에서 77.9%로 높아졌어요. 대출 한도 규제 아래 중저가·실수요 쪽으로 수요가 이동했다는 해석이 보도에 반복됩니다.

입주 감소·구조적 월세화… 주거비 부담 이야기는 계속

공급도 같이 보면 그림이 더 분명해집니다. 부동산R114 추산(아주경제)으로 서울 아파트 입주 예정은 지난해 3만7103가구에서 올해 2만5281가구로 31.9% 줄고, 내년 1만8682가구·2028년 1만3683가구로 더 줄어들 전망이에요. 매일일보 기획(10월 7일)은 금리·대출 규제·실거주 세제 등이 겹치며 전세의 월세화가 '구조적'으로 이어질 수 있다고 정리했고, 서울 비아파트 월세 비중은 78.2%에 달한다고 전했습니다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 매일일보 인터뷰에서, 전세 제도 덕분에 수도권 기준 월급 대비 주거비 비중이 10~18% 정도로 해외보다 낮은 편인데, 전세의 월세화가 본격화하면 주거비 부담이 커질 수 있다고 지적했어요. 전문가 의견 인용일 뿐, 개인 상황에 따라 체감은 다릅니다.

정리하면, 서울 아파트 월세 164만원대와 약 14% 전년 대비 상승, 임대차에서 월세 비중 절반 돌파, 전셋값의 매매 추월(올해 YTD)이 한 줄로 이어지는 구간입니다. 거래는 외곽 중저가로 쏠리고, 입주 감소까지 겹친 만큼 세입자 부담 이야기가 당분간 이어질 가능성이 큽니다. 여러분 동네 전·월세 체감은 어떤가요? 댓글로 숫자와 함께 나눠 주세요.