[태안 부동산 뉴스] 아파트 분양가 서울 국평 20억 다시 돌파… 59㎡는 1년 새 3.8억↑, 기본형건축비 세 번 오른 이유

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아파트 분양가가 다시 한 번 큰 고비를 넘었어요. 지난 9월 서울 민간아파트 전용 84㎡, 이른바 '국평'의 평균 분양가가 20억63만원으로 집계되면서 넉 달 만에 다시 20억원을 넘어섰습니다. 전용 59㎡도 1년 사이 3억8000만원 넘게 올랐고, 전국 ㎡당 평균 분양가는 역대 최고치를 새로 썼어요. 여기에 분양가 산정의 바탕이 되는 기본형건축비가 올해만 세 번 인상됐다는 소식까지 겹쳤습니다. 연합뉴스·뉴시스가 전한 리얼하우스의 청약홈 분양가 분석, 그리고 국토교통부 고시를 다룬 아시아에이 보도에 나온 숫자만 가지고 차분히 정리해 볼게요. 투자 권유는 아닙니다.

아파트 분양가, 서울 국평 20억63만원… 넉 달 만에 다시 20억

먼저 가장 눈에 띄는 숫자부터 보겠습니다. 연합뉴스(10월 8일)에 따르면 분양평가 전문업체 리얼하우스가 한국부동산원 청약홈 자료를 분석한 결과, 지난달 서울 민간아파트 전용 84㎡ 평균 분양가는 20억63만원이었어요. 서울 국평 분양가는 지난 5월 21억3608만원으로 처음 20억원을 돌파한 뒤 한동안 19억원대에 머물렀는데, 넉 달 만에 다시 20억원 선을 회복한 셈입니다.

뉴시스 보도로 조금 더 자세히 보면, 바로 전달(8월)의 서울 84㎡ 평균 분양가는 19억4433만원이었어요. 한 달 사이 5630만원(2.90%)이 오른 겁니다. 1년 전인 작년 9월(16억2849만원)과 비교하면 3억7214만원, 비율로는 22.85%가 뛰었어요. 같은 국평이라도 1년 전 분양 단지와 지금 분양 단지의 가격 차이가 3억원대 후반이라는 뜻이니, 청약을 준비하는 분들 입장에서는 체감이 꽤 클 수밖에 없는 숫자입니다.

다만 여기서 말하는 금액은 '그달에 분양한 단지들의 평균'이라는 점을 기억해 두면 좋아요. 어느 달에 어떤 입지·규모의 단지가 분양했느냐에 따라 평균이 크게 출렁일 수 있어서, 한 달 숫자만으로 시장 전체를 단정하기는 어렵습니다.

59㎡는 1년 새 3.8억↑… ㎡당 2500만원도 돌파

상승 폭은 오히려 작은 평형에서 더 컸어요. 뉴시스에 따르면 서울 전용 59㎡ 평균 분양가는 작년 9월 12억1183만원에서 올해 9월 15억9343만원으로 1년 새 3억8160만원 올랐습니다. 상승률로는 31.49%로, 84㎡(22.85%)보다 훨씬 가팔랐어요. 신혼부부나 1~2인 가구가 많이 찾는 소형 평형이 16억원 가까이 된 셈입니다.

면적 단위로 환산한 가격도 기준선을 넘었어요. 서울 ㎡당 평균 분양가는 2538만원으로 전월보다 2.83% 올랐고, 2024년 1월 이후 처음으로 2500만원을 돌파했다고 뉴시스는 전했습니다. 평형별 평균은 그달 분양 단지 구성에 따라 흔들릴 수 있지만, ㎡당 가격까지 기준선을 넘었다는 점에서 서울 분양가의 오름세가 이어지고 있다는 흐름은 확인되는 구간이에요.

전국 분양가도 역대 최고… 수도권 공급 비중은 17%

서울만의 이야기는 아니었어요. 뉴시스에 따르면 9월 전국 ㎡당 평균 분양가는 870만6000원으로, 전월(862만3000원)보다 0.96%, 전년 동월(777만9000원)보다 11.93% 올랐습니다. 지난 7월 기록한 863만7000원을 넘어선 역대 최고치예요. 전국 84㎡ 평균 분양가는 7억2290만원으로 전월보다 1.16%, 59㎡는 5억3372만원으로 0.33% 올랐습니다. 연합뉴스는 전국 국평 평균이 1년 전보다 9.61% 올랐다고 전했어요.

지역별로는 온도 차가 있었어요. 연합뉴스 기준 84㎡ 평균 분양가는 경기 9억1052만원(전년 동월 대비 +9.52%), 부산 8억3148만원(-4.34%), 대구 7억8605만원(+0.12%)이었습니다. 뉴시스가 전한 ㎡당 분양가 전월 대비 상승률은 광주 8.52%, 전북 6.62%, 경북 2.89%, 서울 2.83% 순으로 높았고, 부산(-3.07%)과 인천(-2.28%) 등은 내렸어요.

단지별로는 경기 성남 분당 '더샵 분당하이스트'가 ㎡당 3365만원으로 가장 비쌌는데, 2020년 이후 서울 외 지역 단지 가운데 최고 수준이라고 합니다. 공급 물량은 전국 22개 단지 1만1554가구로 전월보다 42.8% 늘었지만 전년 동월보다는 2.3% 적었어요. 이 가운데 수도권은 1972가구로 전국의 17.1%에 그쳤고, 비수도권이 9582가구였습니다. 가격은 수도권이 끌어올리고, 물량은 비수도권이 채운 모양새예요.

기본형건축비 올해만 세 번… ㎡당 232만8000원

분양가가 왜 이렇게 오르는지 이해하려면 기본형건축비를 같이 봐야 해요. 아시아에이(9월 15일)가 전한 국토교통부 고시에 따르면, 9월 15일부터 적용되는 기본형건축비는 ㎡당 232만8000원(16~25층, 전용 60~85㎡ 지상층 기준)입니다. 7월 고시 223만7000원보다 9만1000원(4.07%) 오른 금액이에요.

올해만 세 번째 인상입니다. 3월에 217만4000원에서 222만원으로 2.12% 올랐고, 7월에는 고강도 철근 가격이 약 18.6% 오른 것 등을 반영해 223만7000원으로 0.77% 올랐어요. 그리고 9월에 다시 4.07%가 올랐습니다. 연초와 비교하면 약 7.1%(15만4000원) 오른 셈이고, 3.3㎡로 환산하면 약 717만4000원에서 768만2000원으로 50만8000원가량 높아졌어요. 이번에는 간접공사비가 60만4000원에서 66만3000원으로 9.77% 올랐는데, 간접노무비 요율이 14.6%에서 18.1%로, 기타경비 요율이 6.0%에서 6.9%로 조정된 영향이 컸다고 합니다.

기본형건축비가 중요한 이유는 분양가상한제 때문이에요. 상한제가 적용되는 아파트의 분양가는 택지비, 기본형건축비, 택지 가산비, 건축 가산비를 더해 정해지고, 지자체 분양가심사위원회가 최종 결정합니다. 적용 대상은 공공택지의 공동주택과, 민간택지 중 분양가상한제 지역인 강남·서초·송파·용산이에요. 이번 고시는 9월 15일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용됩니다. 보도는 84㎡의 공급면적을 약 110㎡로 가정하면 7월 대비 가구당 기본형건축비가 약 1000만원 늘어나는 것으로 단순 환산했는데, 이는 보도에 나온 단순 계산 예시일 뿐 실제 단지별 분양가는 택지비와 가산비에 따라 달라집니다.

공사비 압력은 당분간 이어질까

리얼하우스는 연합뉴스 보도에서 기본형건축비가 올해 세 차례 인상돼 1년 새 7% 넘게 올랐고, 건설공사비지수도 12개월 연속 상승했다고 짚었어요. 상한제 적용 단지는 기본형건축비가, 그렇지 않은 단지는 시장의 공사비 흐름이 분양가에 그대로 반영되는 구조라서, 원가 쪽 압력이 쉽게 사라지기 어렵다는 이야기입니다.

김선아 리얼하우스 분양분석팀장도 뉴시스에 원자재 가격의 불확실성이 이어지고 있어 당분간 분양가가 하락하기는 쉽지 않을 것이라는 취지로 설명했어요. 물론 이것은 업계 전문가의 전망일 뿐이고, 실제 분양가는 단지별 입지와 택지비, 분양 시기, 정책 변화에 따라 얼마든지 달라질 수 있습니다.

정리하면, 서울 국평 분양가 20억63만원 회복, 59㎡ 1년 새 3억8160만원 상승, 서울 ㎡당 2538만원과 전국 ㎡당 870만6000원 역대 최고, 그리고 올해 세 차례 오른 기본형건축비 ㎡당 232만8000원이 한 줄로 이어지는 구간입니다. 청약을 준비 중이라면 관심 단지의 입주자모집공고에 나온 분양가와 상한제 적용 여부, 자금 계획을 꼼꼼히 확인해 보시는 게 좋겠어요. 여러분이 보고 계신 지역 분양가는 어떤가요? 댓글로 나눠 주세요.