장기보유특별공제, 1세대 1주택은 최대 80%까지

**장기보유특별공제**는 부동산을 오래 가지고 있다가 팔 때 양도차익의 일정 비율을 빼 주는 제도입니다. 특히 12억 원을 넘는 고가주택을 가진 1세대 1주택자에게는 세금을 크게 줄여 주는 핵심 공제입니다.

**1세대 1주택자의 공제율(2021년 1월 1일 이후 양도)**
국세청 장기보유특별공제율표(소득세법 제95조 제2항)에 따르면 보유기간 중 2년 이상 거주한 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간 공제율을 따로 계산해 더합니다.
- 보유기간: 3년 이상 12%부터 1년마다 4%씩 늘어 10년 이상 40%
- 거주기간: 2년 이상 8%(보유기간 3년 이상인 경우에 한함), 3년 이상 12%부터 1년마다 4%씩 늘어 10년 이상 40%
- 합계: 최대 80%

**일반 공제율**
1세대 1주택 특례에 해당하지 않는 토지·건물·주택은 3년 이상 6%부터 1년마다 2%씩 늘어 15년 이상 30%가 최대입니다.

**고가주택과의 관계**
국세청 세액계산요령에 따르면 고가주택의 장기보유특별공제액은 '전체 장기보유특별공제액×(양도가액-12억 원)/양도가액'으로 계산합니다. 국세청 예시는 다음과 같습니다.
- 양도가 15억 원, 취득가 8억 원, 필요경비 3천만 원, 10년 이상 보유·거주
- 전체 양도차익 6억7천만 원, 과세대상 양도차익 1억3천4백만 원
- 장기보유특별공제 1억7백2십만 원(80% 적용)
- 과세대상 양도소득금액 2천6백8십만 원

**임대주택 특례**
장기일반민간임대주택 등을 10년(8년) 이상 임대한 뒤 양도하면 70%(50%)를 적용하는 특례도 있습니다(조세특례제한법 제97조의3).

**실수하기 쉬운 부분**
- 보유기간만 길고 실제 거주가 2년 미만이면 일반 공제율표가 적용될 수 있습니다.
- 전입 기간이 끊겼다면 실제 거주기간을 다시 확인하세요.

※ 이 글은 일반적인 정보 안내이며, 개인 상황에 따라 적용이 달라질 수 있습니다. 정확한 내용은 국세청 126 세미래콜센터나 세무 전문가에게 꼭 확인하세요.

출처: https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7710&mi=2311, https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=8799&mi=12271