[광고] 상가 계약갱신요구권 2026 총정리: 만료 6개월~1개월 전에 요구하면 최초 계약 포함 10년까지 보장, 월세 인상은 5% 이내, 권리금은 만료 6개월 전부터 보호 (스타벅스 광주 매장 계약 만료 폐점으로 본 사장님 체크리스트)

상가 계약갱신요구권의 답부터 말씀드리면, 가게를 빌려 장사하는 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신을 요구하면, 임대인은 법에 정한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없고 최초 계약 기간을 포함해 전체 10년까지 영업을 이어 갈 수 있습니다. 갱신 때 월세나 보증금을 올리더라도 환산보증금 기준 이내 임대차라면 청구 당시 금액의 5%를 넘을 수 없고, 증액 뒤 1년 안에는 다시 올려 달라고 할 수 없습니다. 권리금은 임대차가 끝나기 6개월 전부터 종료 때까지 회수 기회가 보호됩니다. 이 기준은 모두 상가건물 임대차보호법(상가임대차법, 2026년 5월 12일 시행 법률 제21083호)과 같은 법 시행령에 적혀 있습니다.

이 이야기를 지금 꺼내는 이유는 오늘 검색어에 오른 스타벅스 광주 매장 폐점 소식 때문입니다. 매일경제·신아일보·경기일보·뉴데일리의 10월 30일 보도에 따르면 광주 동구 산수동 무등산국립공원 초입의 스타벅스 광주지산유원지입구점이 10월 29일 영업을 끝으로 문을 닫았습니다. 2017년 문을 연 지상 2층 단독 건물 매장으로, 약 9년 만의 폐점입니다. 지난 5월 이른바 '탱크데이' 논란 이후 광주에서 매장이 문을 닫은 첫 사례라 불매운동 여파라는 해석이 나왔지만, 스타벅스 측은 임대차 계약 만료에 따른 영업 종료이고 당초 지난해 폐점 예정이던 곳을 1년 단기 연장해 운영해 왔다고 설명했습니다. 대기업 매장도 결국 임대차 계약 기간에 따라 움직인다는 뜻이고, 작은 가게를 하는 사장님에게는 내 계약이 언제 끝나고 어떤 권리가 남았는지 점검할 좋은 계기입니다. 이 글은 국가법령정보센터의 법령 원문과 언론 보도로 확인한 내용만 정리했습니다.

## 1. 상가 계약갱신요구권 기본: 만료 6개월 전~1개월 전, 최초 계약 포함 10년

상가임대차법 제10조 제1항은 임차인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고 있습니다. 같은 조 제2항은 이 갱신요구권을 최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서만 쓸 수 있다고 정합니다. 예를 들어 처음 2년 계약을 했다면, 그 뒤로 갱신을 요구하는 방식으로 합계 10년이 될 때까지 장사를 이어 갈 수 있다는 의미입니다. 갱신된 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보며, 차임과 보증금만 제11조 범위 안에서 조정할 수 있습니다(제10조 제3항).

다만 2018년 10월 16일 개정 전에는 이 기간이 5년이었습니다. 대법원 판례는 10년 규정이 2018년 10월 16일 이후 새로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용되고, 그 전에 이미 옛 기준 5년이 지나 기간 만료로 끝난 계약에는 적용되지 않는다고 판단했습니다. 오래된 가게라면 계약 시작일과 갱신 이력을 꼭 확인해야 하는 이유입니다.

갱신 요구는 말로만 하기보다 기록이 남는 방식이 안전합니다. 법은 방식을 따로 정하지 않았지만, 요구 시점이 '만료 6개월 전부터 1개월 전까지'라는 기간 안이었는지가 다툼의 핵심이 되므로 문자, 내용증명처럼 날짜와 도달이 남는 방법을 쓰는 사장님이 많습니다.

## 2. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 8가지 사유

갱신요구권이 있다고 해서 무조건 보장되는 것은 아닙니다. 제10조 제1항 단서는 임대인이 거절할 수 있는 경우를 8가지로 정해 두었습니다. 첫째, 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우입니다. 월세라면 석 달 치에 해당하는 금액이 밀린 적이 있으면 갱신을 거절당할 수 있다는 뜻이라, 장사가 어려워도 연체가 쌓이지 않게 관리하는 것이 가장 중요합니다. 둘째, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 셋째, 서로 합의해 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우, 넷째, 임대인 동의 없이 건물 전부나 일부를 전대한 경우입니다.

다섯째는 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우, 여섯째는 건물이 멸실돼 임대차 목적을 이룰 수 없는 경우입니다. 일곱째는 철거·재건축으로, 계약 당시 공사 시기와 기간을 포함한 계획을 임차인에게 구체적으로 알리고 그에 따르는 경우, 건물이 노후·훼손돼 안전사고 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거·재건축하는 경우가 해당합니다. 여덟째는 그 밖에 임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우입니다. 계약서를 쓸 때 재건축 계획 고지 문구가 들어 있는지 미리 확인해 두면 나중에 당황할 일이 줄어듭니다.

상가 계약서 점검이나 임대차 고민은 신이말했다 카페 사업자 게시판(https://cafe.naver.com/910401)에서 다른 사장님들의 경험과 함께 나눠 보세요.

## 3. 월세 인상 5% 상한과 환산보증금: 내 가게는 어디까지 보호받나

갱신 때 가장 신경 쓰이는 것이 월세 인상입니다. 상가임대차법 제11조 제1항은 조세·공과금 등의 증감이나 경제사정 변동으로 차임이 상당하지 않게 되면 당사자가 증감을 청구할 수 있되 증액은 대통령령이 정한 비율을 넘지 못한다고 하고, 시행령 제4조는 그 상한을 청구 당시 차임 또는 보증금의 100분의 5로 정했습니다. 제11조 제2항에 따라 증액 청구는 계약이나 약정한 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 할 수 없습니다.

여기서 꼭 알아야 할 개념이 환산보증금입니다. 법 제2조와 시행령 제2조에 따라 보증금에 월세의 100배를 더한 금액이 지역별 기준을 넘으면 법의 일부 조항만 적용됩니다. 지역별 기준은 서울특별시 9억원, 서울을 뺀 수도권 과밀억제권역과 부산광역시 6억9천만원, 그 밖의 광역시(과밀억제권역·군 지역·부산 제외)와 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원입니다. 예시로 보증금 5천만원에 월세 300만원이면 환산보증금은 5천만원에 3억원을 더한 3억5천만원입니다.

기준을 넘더라도 계약갱신요구권(제10조 제1항부터 제3항 본문), 권리금 보호(제10조의2부터 제10조의9), 표준계약서(제19조) 등은 그대로 적용됩니다(제2조 제3항). 대신 5% 상한을 정한 제11조는 적용 대상에서 빠지고, 갱신 때 조세·공과금·주변 시세·경제사정 변동 등을 고려해 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다는 제10조의2가 적용됩니다. 또 이 목록에 묵시적 갱신을 정한 제10조 제4항은 들어 있지 않으니, 기준을 넘는 큰 매장은 갱신 합의를 문서로 남겨 두는 것이 안전합니다.

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## 4. 임대인이 아무 말 없으면 묵시적 갱신, 권리금은 만료 6개월 전부터 보호

임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 기간 만료 때 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보고 이때 존속기간은 1년으로 봅니다(제10조 제4항). 이렇게 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제10조 제5항). 가게를 정리할 계획이 있는 사장님에게는 알아 두면 유용한 규정입니다.

권리금은 영업시설·비품, 거래처, 신용, 노하우, 위치에 따른 이점 같은 유형·무형의 가치에 대해 보증금·차임과 별도로 주고받는 돈입니다(제10조의3). 제10조의4는 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 때까지, 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 행위, 신규임차인이 권리금을 못 내게 하는 행위, 주변 시세에 비해 현저히 높은 차임·보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 계약을 거절하는 행위로 권리금 회수를 방해하지 못하게 합니다. 위반으로 손해가 생기면 임대인은 배상 책임을 지는데, 배상액은 신규임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하고, 청구권은 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 행사해야 합니다.

반대로 신규임차인에게 보증금·차임을 낼 자력이 없거나, 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않은 경우 등은 임대인이 거절할 정당한 사유로 봅니다. 또 대규모점포·준대규모점포의 일부(전통시장 제외)이거나 국유·공유재산인 상가에는 권리금 회수기회 보호 규정이 적용되지 않습니다(제10조의5).

## 5. 계약 만료 앞둔 사장님 체크리스트와 분쟁이 생겼을 때

정리하면 다음 순서로 점검하면 됩니다. 첫째, 계약서에서 최초 계약 시작일과 현재 계약 만료일을 확인하고, 최초 계약일부터 10년이 언제 끝나는지 계산합니다. 둘째, 만료 6개월 전 날짜를 달력에 표시하고 그때부터 만료 1개월 전 사이에 기록이 남는 방법으로 갱신을 요구합니다. 셋째, 보증금과 월세로 환산보증금을 계산해 내 지역 기준 이내인지 확인합니다. 기준 이내라면 인상 요구가 5%를 넘지 않는지, 직전 증액 뒤 1년이 지났는지 봅니다. 넷째, 월세 연체가 3기분에 이른 적이 없는지 점검합니다. 다섯째, 가게를 넘길 계획이라면 만료 6개월 전부터 신규임차인을 주선하고 권리금 계약 내용을 문서로 남깁니다.

임대인과 의견이 갈리면 소송 전에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 이용할 수 있습니다. 상가임대차법 시행령에 따라 대한법률구조공단 지부 등에 설치돼 있고, 계약 갱신과 종료, 손해배상, 중개보수 등 비용 부담, 표준계약서 사용에 관한 분쟁 등을 다룹니다. 대한법률구조공단 상담 전화 132에서 관할과 신청 방법을 안내받을 수 있습니다. 스타벅스처럼 단기 연장으로 시간을 버는 방법도 결국 임대인과의 합의가 있어야 가능하므로, 만료가 다가오기 전에 미리 대화를 시작하는 것이 가장 확실한 대비입니다. 이 글은 일반 정보이며 개별 계약은 계약서 내용과 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 중요한 결정 전에는 전문가 상담을 권합니다.

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출처: https://www.law.go.kr/LSW/lsLawLinkInfo.do?chrClsCd=010202&lsId=009276&lsJoLnkSeq=900394225&print=print, https://www.law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?lsJoLnkSeq=1031458367, https://www.law.go.kr/lsLawLinkInfo.do?chrClsCd=010202&lsJoLnkSeq=900395034, https://www.law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?chrClsCd=010202&lspttninfSeq=113681, https://www.law.go.kr/LSW/lumLsLinkPop.do?lspttninfSeq=113687, https://law.go.kr/LSW/lsRvsDocListP.do?chrClsCd=010102&lsId=009361, https://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=214271, https://biz.newdaily.co.kr/site/data/html/2026/10/30/2026103000202.html, https://www.shinailbo.co.kr/news/articleView.html?idxno=5077960, https://www.mk.co.kr/news/economy/12191418, https://www.kyeonggi.com/article/20261030580101, https://www.mt.co.kr/en/living/2026/10/30/2026103014431551465