재초환 부담금 '강남 1호' 반포현대 연내 부과 예고… 래미안 트리니원 84㎡ 51억5천 vs 57억 '이중가격', 서울 46곳 2조1700억 청구서 현실화?

# 재초환 부담금 '강남 1호' 반포현대 연내 부과 예고… 래미안 트리니원 84㎡ 51억5천 vs 57억 '이중가격', 서울 46곳 2조1700억 청구서 현실화?

안녕하세요, 신이말했다 회원 여러분.

재초환 부담금이 처음으로 강남에서 실제 청구서로 나올 전망입니다. 서울 서초구가 '강남권 재초환 1호' 단지인 반포 현대(현 반포 센트레빌 아스테리움)에 재건축 초과이익환수 부담금을 올해 안에 부과하겠다고 밝혔어요(연합뉴스). 그 여파로 지난 8월 입주한 반포 래미안 트리니원 전용 84㎡는 같은 평형인데도 부담금을 매도자가 내면 57억원, 매수자가 따로 내면 51억5000만원에 매물이 나와 있고, 급매까지 포함하면 호가가 45억~63억원으로 18억원 넘게 벌어졌습니다(연합뉴스·매일경제).

서울에서 재초환 부담금 부과가 예상되는 단지는 46곳, 조합원은 약 1만7800명, 예상 부담금 총액은 약 2조1700억원에 이른다는 집계도 나왔어요(아주경제). 오늘은 재초환 부담금이 무엇인지, 반포에서 무슨 일이 벌어지고 있는지, 서초구와 국토교통부의 해석이 왜 다른지, 조합과 전문가들은 어떻게 보는지 차례로 정리해 드릴게요. 투자 권유가 아닌 뉴스 정리라는 점 먼저 말씀드립니다.

## 재초환 부담금이란… 초과이익에 최대 50% 매기는 '재건축 청구서'

재건축 초과이익환수제(재초환)는 재건축으로 생긴 이익 가운데 일정 기준을 넘는 부분을 조합에 부담금으로 매기는 제도입니다. 조합설립인가 시점의 집값(종전 자산)과 입주 시점의 집값(종후 자산)을 비교한 뒤, 그 사이 정상적인 주택가격 상승분과 공사비 같은 개발비용을 빼고 남은 금액을 초과이익으로 봐요(연합뉴스). 비즈워치는 이를 '종료시점 주택가액-(개시시점 주택가액+정상주택가격 상승분+개발비용)'이라는 공식으로 정리했고, 여기에 부과율을 곱한 값이 부담금이 됩니다.

2024년 3월 27일 시행된 개정법은 부담을 크게 줄였습니다. 조합원 1인당 평균 초과이익 8000만원까지는 부담금을 면제하고, 그 위로는 5000만원 단위 구간마다 10%에서 50%까지 누진 부과율을 적용해요. 1세대 1주택자가 오래 보유했다면 6년 이상 10%부터 20년 이상 최대 70%까지 감경해 주고, 만 60세 이상 1세대 1주택자는 담보를 제공하면 납부를 미룰 수 있습니다(국가법령정보센터 개정이유). 부과 시점도 추진위원회 승인에서 조합설립인가로 늦춰졌어요.

법은 2006년 도입됐지만 실제 부과는 드물었습니다. 비즈워치에 따르면 2006년부터 2014년까지 5곳에 25억4900만원이 부과되고 16억3500만원이 징수되는 데 그쳤어요. 2024년 개정안 시행 뒤에는 지자체장이 준공 후 5개월 안에 부담금을 산정해 조합에 통보하도록 했지만, 아직 부과가 이뤄진 단지는 없습니다(연합뉴스). 2024년 6월 김은혜 의원이 폐지 법안을 냈고 당시 국토부도 폐지를 추진했기 때문인데, 새 정부 들어 폐지 논의가 가라앉으면서 본격 부과 쪽으로 흐름이 바뀌었다는 분석이에요.

## 반포 래미안 트리니원 '이중가격'… 같은 84㎡가 51억5천과 57억

시장 혼란이 가장 크게 드러난 곳은 반포 래미안 트리니원(옛 반포주공1단지 3주구)입니다. 25일 중개업계에 따르면 전용 84㎡ 35층 매물은 57억원, 32층 매물은 51억5000만원에 나와 있어요. 57억원 매물은 매도자가 재초환 부담금을 내는 조건이고, 51억5000만원 매물은 '재초환 별도', 즉 매수자가 나중에 부담금을 내는 조건입니다(연합뉴스·매일경제). 층과 조망 차이도 있지만 부담금을 누가 내느냐가 가격을 가르는 핵심 변수가 된 셈이에요.

부담금 예상액은 들쭉날쭉합니다. 서초구는 2020년 관리처분 당시 가구당 평균 4억200만원을 통보했는데, 이후 일반분양가가 높아지고 주변 아파트값이 급등하면서 가구당 7억원에 이를 것이라는 관측이 나와요(연합뉴스). 지난 9월에는 서울시 자료를 바탕으로 단지 전체 부담금이 5149억4844만원, 조합원 1620명 기준 1인당 평균 약 3억1800만원이라는 추정이 보도됐지만(뉴스1·아주경제), 서초구는 "예상치일 뿐"이라고 선을 그었습니다. 비즈워치가 재초환법 공식으로 보수적으로 계산한 값은 1인당 약 7억9000만원이었고, 현지 시장에서는 8억~9억원을 반영해 거래하는 사례도 있다고 전했어요.

거래도 막혔습니다. 반포동의 한 공인중개사는 "준공은 했지만 이전고시 전으로 조합원 지위 양도가 되는 상황이라 원칙적으로는 매수자가 재초환 부담금을 내야 한다"며 "언제, 얼마가 부과될지 모르는 리스크로 거래가 막히자 매도자가 부담하겠다는 조건을 내걸면서 재초환 여부로만 가격 차이가 대략 6억~7억원 이상 벌어지고 있다"고 설명했어요(연합뉴스). 래미안 트리니원은 올해 7월 준공인가를 받아, 보유기간 감경을 반영하면 부과 시한은 준공 후 최대 8개월로 늘어나 12월~내년 3월쯤 윤곽이 나올 것으로 보입니다(비즈워치).

## 서초구 "5년 시효, 연내 부과" vs 국토부 "2029년까지 가능"

반포 현대는 2021년 7월 30일 입주를 시작해 준공 5년이 넘었습니다. 서초구가 연내 부과를 서두르는 이유는 재초환법 18조가 부담금 납부·징수에 '개발이익환수에 관한 법률'을 준용하도록 한 데 있어요. 개발이익환수법은 부담금 징수권의 소멸시효를 5년으로 정하고 있어, 준공일과 부과기간 5개월을 감안하면 올해 안에 부과해야 한다는 판단입니다(연합뉴스).

국토부의 해석은 다릅니다. 국토부 관계자는 "2023년 12월 26일 신설된 재초환법 부칙 제3조의 특례에서 부과종료시점이 법 시행 전인 재건축 사업은 법 시행일부터 5개월 이내에 결정·부과할 수 있다고 되어 있어 소멸시효도 이를 고려해 판단할 필요가 있다"고 말했어요. 2024년 3월 개정법 시행 뒤 5년인 2029년까지 부과하면 된다는 해석입니다(연합뉴스). 비즈워치도 지난 9월 반포현대는 입주 6년차라 부과할 법적 근거가 없다고 짚었어요.

서초구는 반포 현대 외에도 반포3주구(래미안 트리니원), 신반포 21차(현 오티에르 반포), 신반포 18차 337동(오티에르 신반포), 신성빌라 재건축 단지의 부담금 산정 절차를 진행하고 있습니다. 반포현대 조합은 부담금 산정을 위한 개발비용 자료를 제출하면서 정상주택가격 상승률 산정 방식을 고쳐 달라고 요구하고 있어요(연합뉴스·아주경제). 지역별로 보면 서울 46곳 가운데 서초구 9곳, 강남구 8곳, 송파구 8곳 등 강남 3구에만 25곳이 몰려 있습니다(아주경제). 정비업계는 전국 부과 예정 단지를 60곳 이상, 서울만 46개 단지 1만8000가구로 추정해요.

## 조합 "미실현이익 과세, 소송 불사"… 전문가 "도심 공급 위축 우려"

재건축 조합들은 실제 부과가 이뤄지면 즉각 가처분 신청과 행정소송에 나서겠다며 반발하고 있습니다. 아직 팔지도 않은 집의 '미실현이익'에 매기는 징벌적 성격의 부담금이고, 입주 시점 시세에 따라 단지마다 금액이 크게 달라지는 '복불복' 구조라는 주장이에요. 반포 현대처럼 문재인 정부 시절 재건축이 진행된 단지들은 통계 논란이 있던 한국부동산원 주택가격동향 지수로 정상 주택가격 상승률을 계산하면 초과이익이 지나치게 크게 잡힌다고 반대합니다(연합뉴스).

지방에서도 불만이 나옵니다. 대구 수성구 범어우방1차 재건축조합은 사업 기간 인근 3개 단지 아파트값이 평균 44.59% 올랐는데, 수성구 전체 상승률은 9.94%로 같은 기간 정기예금이자율 18.07%에도 못 미쳐 기준이 부당하다고 주장해요. 대전 서구 용문동 1·2·3구역(현 둔산더샵엘리프)은 가구당 1억~2억원의 부담금이 예상돼, 조합원 총비용이 5억원 중반~6억원 초반인 일반분양가보다 높아질 수 있다는 주장도 나왔습니다(연합뉴스·매일경제). 성수·한남·노량진 같은 재개발에는 별도 부담금이 없다는 형평성 문제도 제기돼요.

전문가들은 공급 위축을 걱정합니다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "공사비 상승으로 추가 분담금이 많아지는 등 어려움이 큰 재건축 사업에 갑자기 재초환 부담금 부과가 현실화할 경우 시장의 혼란과 사업 지연, 서울 및 신도시 도심 주택공급 위축은 불가피해 보인다"며 "일부 단지는 부담금이 조합원 지분 가격에 반영돼 가격을 올리는 부작용이 생길 수 있다"고 말했어요. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 1주택 장기보유 감면 방식이 2주택자나 보유 기간이 짧은 조합원에게는 혜택이 적어 사업의 걸림돌이 될 수 있다며 "제도를 폐지하거나 어렵다면 현실적인 부과가 가능하도록 손질해야 한다"고 했습니다(연합뉴스).

## 재초환 부담금 다음 변수… 연말 첫 통지서·소송·매수자 체크포인트

앞으로 볼 변수는 세 가지입니다. 첫째, 서초구가 실제로 연내 반포 현대에 부담금을 통지하는지와 그 금액이에요. 부담금은 조합 자료를 한국부동산원이 검증해 산정한 뒤 구청이 통지하는 구조라, 최종 금액은 지금 나온 추정치와 다를 수 있습니다(비즈워치). 첫 통지서가 다른 단지 부과 일정과 금액의 기준점이 될 가능성이 커요.

둘째, 조합의 소송과 국토부 해석의 충돌입니다. 서초구는 5년 시효를, 국토부는 2029년까지 부과 가능하다는 특례를 근거로 들고 있어 법원 판단이 나오기 전까지 불확실성이 이어질 수 있어요. 셋째, 매수자 입장에서의 확인 사항입니다. 이전고시 전 재건축 단지를 살 때는 부담금을 누가 내는 조건인지, 예상 부담금이 얼마로 계산됐는지, 1주택 장기보유 감면을 받을 수 있는 조합원 지위인지 계약서와 조합 자료로 꼭 확인할 필요가 있습니다.

정리하면, 재초환 부담금은 2006년 도입 뒤 사실상 멈춰 있다가 서초구가 반포 현대에 연내 부과를 예고하면서 강남에서 처음 현실화할 전망이에요. 래미안 트리니원 84㎡는 부담금을 누가 내느냐에 따라 51억5000만원과 57억원으로 갈렸고, 서울에서만 46곳, 약 2조1700억원 규모의 부담금이 대기하고 있습니다. 시효를 둘러싼 해석과 소송 가능성까지 남아 있어, 재건축 투자를 고민 중이라면 부담금 조건부터 따져 보시길 권해 드려요. 새로운 소식이 나오면 신이말했다에서 다시 정리해 드릴게요.