[광고] 서울 토지거래허가 신청 방법 총정리: 매도·매수인이 함께 관할 구청에 방문 신청, 허가증은 15일 이내 교부 (허가구역 기준·서류·실거주 의무까지)

서울 토지거래허가 신청은 매도인과 매수인이 공동으로 부동산 소재지 관할 구청(부동산정보과)에 방문해 신청하고, 허가증은 신청을 받은 날부터 15일 이내에 교부됩니다. 서울시 부동산정보광장 토지거래허가 제도안내와 서초구청·강남구청 민원편람에 이 절차가 그대로 나와 있으며, 대리인이 갈 때는 양측 위임장과 신분증 사본을 함께 내야 합니다. 서초구청 민원편람 기준 수수료는 없습니다.

## 서울 토지거래허가 신청, 왜 지금 다시 검색이 늘었나

서울 토지거래허가가 다시 관심을 받고 있습니다. 2026년 11월 5일 시사저널 보도에 따르면 서울시 부동산정보광장에 공개된 토지거래허가 내역을 25개 자치구별로 집계한 결과, 10월 서울 토지거래허가 건수는 4,439건으로 8월 3,533건보다 906건(25.6%) 늘었습니다. 월별로는 5월 8,386건에서 8월 3,533건까지 줄었다가 9월 3,974건(전월 대비 12.5% 증가), 10월 4,439건(11.7% 증가)으로 두 달 연속 반등했습니다. 11월 1일부터 5일까지도 635건이 허가됐다고 합니다.

자치구별로는 10월 노원구가 484건으로 가장 많았고 강서구 314건, 송파구 309건, 은평구 269건, 구로구 239건 순이었습니다. 8월 대비 증가율은 서초구가 73건에서 138건으로 89.0% 늘어 가장 높았고, 양천구가 99건에서 184건으로 85.9% 늘었습니다. 반면 같은 보도에서 서울 아파트 매매 거래량은 5월 8,994건에서 9월 3,431건으로 61.9% 줄었다고 전했습니다. 허가가 실제 계약보다 앞서 이뤄지는 절차라서, 허가 건수가 앞으로의 거래 흐름을 보여주는 선행지표로 읽힌다는 설명입니다.

## 서울 토지거래허가구역 기준: 어디가, 무엇이, 얼마 이상이면 허가 대상인가

국토교통부공고 제2025-1219호(2025년 10월 15일)에 따르면 서울특별시 25개 구 전체(강남, 강동, 강북, 강서, 관악, 광진, 구로, 금천, 노원, 도봉, 동대문, 동작, 마포, 서대문, 서초, 성동, 성북, 송파, 양천, 영등포, 용산, 은평, 종로, 중, 중랑)가 토지거래허가구역으로 지정돼 있습니다. 지정기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다. 경기도 12개 시·군·구(광명, 과천, 의왕, 하남, 수원 장안·팔달·영통, 성남 분당·수정·중원, 용인 수지, 안양 동안)도 같은 공고에 포함됐습니다.

허가 대상 용도는 아파트, 연립주택, 다세대주택이며, 연립주택과 다세대주택은 공고 붙임 표에 나열된 지번의 주택에 한합니다. 허가를 받아야 하는 면적은 도시지역 기준 주거지역 6㎡ 초과, 상업지역 15㎡ 초과, 공업지역 15㎡ 초과, 녹지지역 20㎡ 초과, 용도지역 지정이 없는 구역 6㎡ 초과입니다. 법령상 기본 기준면적(주거지역 60㎡ 초과 등)의 10%로 낮춰 정한 것이어서, 사실상 서울 아파트 거래는 대부분 허가 대상이 됩니다. 세부 지형도면은 토지이음(eum.go.kr)에서 확인할 수 있다고 공고문에 적혀 있습니다.

허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 않습니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조제6항, 서초구청 민원편람). 서울 부동산·생활 정보는 신이말했다 네이버 카페(https://cafe.naver.com/910401)와 공식 블로그(https://blog.naver.com/iwillsucceed1999)에서도 이어서 정리하고 있습니다.

## 토지거래허가 신청 서류: 거주용 주택을 살 때 준비할 것

서초구청 민원편람에 안내된 거주용 토지 취득 구비서류는 다음과 같습니다. 첫째, 토지거래계약허가 신청서(매도·매수자가 1장에 함께 작성). 둘째, 토지취득자금 조달계획서(매수자가 여럿이면 각 1부). 셋째, 토지이용계획서. 넷째, 개인정보 수집·이용·제공 동의서와 행정정보공동이용 사전동의서(매수인과 함께 거주할 세대원 모두). 다섯째, 가족관계증명서(미성년자가 포함된 경우). 여섯째, 세입자가 있는 주택의 실거주 유예를 신청할 때는 임대차계약서 사본입니다. 법인이라면 인감증명서와 법인등기사항증명서가 추가됩니다.

강남구청 매뉴얼은 매수인이 이미 주택을 가진 경우 토지이용계획서에 기존주택 처리계획을 적어야 하고, 자금조달계획서에는 증빙서류가 필요 없다고 안내합니다. 농지·임야를 살 때는 농업경영계획서나 산림경영계획서, 토지등기부등본 등이 따로 필요합니다.

## 허가 절차와 처리기간, 불허가 시 이의신청

절차는 당사자 간 합의, 허가신청서 제출, 서류 검토와 관련부서 협의, 실제 이용사항 확인, 허가증 교부 또는 불허가 통보 순서입니다. 서초구청은 처리기간을 평일 기준 15일(주말·공휴일 제외)로 안내합니다. 불허가 통보를 받으면 1개월 이내에 이의신청을 할 수 있고, 도시계획위원회 심의를 거쳐 결과가 통보됩니다.

허가증을 받은 뒤 거래금액 등 계약사항이 바뀌면 변경허가 신청서를 다시 내야 하고, 허가증 발급 전에 그만두려면 취하원, 발급 후 거래를 취소하려면 취소 신청서를 냅니다. 서울시 제도안내에 따르면 허가증을 받으면 부동산등기특별조치법상 검인을 받은 것으로 보며, 농지의 경우 농지취득자격증명을 받은 것으로 봅니다.

## 토지거래허가 이후 실거주 의무와 위반 시 처벌

강남구청 안내에 따르면 허가받은 날부터 4개월 이내에 잔금, 소유권이전등기, 실거주까지 마쳐야 하고, 기존 주택이 있는 사람이 새 주택을 허가받았다면 허가일부터 6개월 이내에 기존 주택을 팔거나 임대해야 합니다. 임차인이 있는 주택도 임대차 계약기간이 4개월 이내에 끝나면 허가 신청이 가능합니다. 서울시 제도안내의 토지이용 의무기간은 주거용 2년, 농업용 2년, 임업용 3년(생산물이 없으면 5년), 개발용(사업용) 4년, 현상보존 등 기타 5년입니다.

허가 없이 계약하거나 부정한 방법으로 허가를 받으면 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시 개별공시지가 기준 토지가격의 100분의 30 이하 벌금에 처해집니다. 허가받은 목적대로 쓰지 않으면 3개월 이내 이행기간을 주고, 취득가액의 10% 범위에서 이용의무기간이 끝날 때까지 매년 이행강제금이 부과됩니다. 계약 전 반드시 관할 구청 부동산정보과에 먼저 문의하시길 권합니다. 이런 실전 부동산·사업자 정보는 신이말했다 네이버 카페(https://cafe.naver.com/910401)와 공식 블로그(https://blog.naver.com/iwillsucceed1999)에서 계속 업데이트합니다.

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출처: https://www.sisajournal.com/news/articleView.html?idxno=392926, https://land.seoul.go.kr/land/other/contractGuide.do, https://land.seoul.go.kr/land/other/downloadAppointPbancFile.do?fileUuid=59d9172df7ab0038e063621d0f8d00381085112, https://www.gangnam.go.kr/board/B_000060/32084/view.do?mid=ID03_010104, https://www.seocho.go.kr/site/seocho/ex/civilManual/CivilManualFView.do?caIdx=CA00000785